Tempistiche della procedura di pignoramento di un immobile da una Banca

Come prima cosa dobbiamo precisare che secondo l’art. 40 del TUB (testo unico bancario) fino a 180 giorni dal mancato pagamento della rata, la banca può solo richiederne il pagamento con gli interessi di mora, scaduti i 180 giorni la banca può chiedere la decadenza del beneficio del termine (cioè la perdita da parte del debitore del diritto alla rateizzazione del debito) e la banca può intimare l’immediato versamento di tutto l’importo dovuto entro tot. giorni. Per importo dovuto si intende l’intero capitale residuo del mutuo più gli interessi maturati più gli interessi di mora e spese. Dopodichè la banca procede con il decreto ingiuntivo che le serve per poter poi procedere con il pignoramento, in genere vale 10 anni e ci sono 40 giorni di tempo per potersi opporre, trascorsi i quali il titolo esecutivo è inapellabile, a questo punto procederà con la notifica dell’ atto di precetto che da al debitore gli ultimi 10 giorni di tempo per saldare il debito, allo scadere del decimo giorno il giudice è autorizzato a pignorare. L’atto di precetto vale 90 giorni ed entro questo lasso di tempo deve essere eseguito il pignoramento altrimenti va rinotificato l’atto.

che con il pignoramento non si perde la proprietà dell’immobile e solitamente nemmeno il possesso, ma se ne perde la disponibilità in pratica non sarà possibile fare nessun atto che possa sottrarre i beni alla garanzia del credito, sarà ancora possibile però abitare e cercare di vendere l’immobile cercando magari un’accordo con la banca per un saldo e stralcio complessivo dei debiti prima che l’immobile vada all’asta. Dopo il pignoramento c’è ancora un po’ di tempo prima che l’immobile vada all’asta, il tribunale ha 90 giorni di tempo per fissare l’istanza di vendita, entro 120 giorni prorogabili di altri 120 deve essere depositata tutta le certificazione ipocatastale. Dopo che il tribunale ha ricevuto tutta la documentazione il giudice ha 30 giorni di tempo per nominare il perito che farà la valutazione dell’immobile per stabilirne la base d’asta. Prima che il giudice pronunci l’istanza con la quale viene stabilita la data ed il prezzo di vendita dell’immobile, è possibile richiedere la conversione del pignoramento cioè l’ultima possibilità per il debitore di sostituire all’immobile pignorato una somma di denaro che copra il debito e tutte le spese sostenute fino a quel momento, per il versamento della somma può anche essere chiesta la rateizzazione per un massimo di 18 mensilità. Nel caso non venga chiesta la conversione del pignoramento il giudice procede con l’ordinanza di vendita stabilendo prezzo e data dell’asta che visti i tempi burocratici avverrà dopo ca. 2 anni dal pignoramento. Qualora la prima asta vada deserta si continueranno a fissare date ribassando ogni volta la base d’asta finchè non verrà venduto l’immobile.
Il consiglio è di cercare in tutti i modi di evitare che l’immobile vada all’asta. Perché?
Perché il rischio è che molto spesso  con il ricavato della vendita non si riesca a coprire tutto il debito residuo, gli interessi legali, di mora e tutte le spese per la procedura di pignoramento e vendita all’asta e di rimanere comunque debitori nei confronti della banca, che per rientrare completamente del credito potrebbe procedere con ulteriori pignoramenti. Pertanto è preferibile cercare di vendere l’immobile anche ad un prezzo inferiore a quello di mercato proponendo poi alla banca un saldo e stralcio, evitando così di dover pagare anche tutti gli oneri per la procedura di pignoramento e vendita all’asta.