Come procedere per vendere un immobile pignorato

Quando si ha la disavventura di subire un pignoramento immobiliare, o si è in cerca di un immobile da acquistare, e ci si imbatte in un bene assoggettato a pignoramento da parte di una Banca o di un qualsiasi creditore, ci si chiede:

– E’ possibile vendere un immobile pignorato a “trattativa privata”, al di fuori della procedura esecutiva in corso ?

– Che vantaggio può ricavare il debitore pignorato dalla vendita di un immobile direttamente, senza attendere la vendita all’asta ?

– Perché la Banca ed in generale i creditori pignoratizi potrebbero trovare conveniente acconsentire alla vendita diretta dell’immobile pignorato senza attendere l’asta ?

Sono tutte domande che spesso, come si è detto, si pone non solo chi ha la disavventura di subire il pignoramento di un bene, ma anche qualsiasi persona interessata ad acquistare un immobile a condizioni favorevoli rispetto a quelle normali di mercato, senza tuttavia fare un acquisto incauto.

Alla prima domanda si può rispondere senza dubbio di sì, purché l’intera operazione sia guidata da un professionista esperto.

Le modalità e le precauzioni da prendere per giungere ad una siffatta vendita le vedremo subito.

Intanto cominciamo ad esaminare i vantaggi che potrebbe avere il debitore esecutato dalla vendita diretta dell’immobile senza attendere l’esito delle aste.

Va subito detto che un immobile pignorato difficilmente si riesce a vendere al primo tentativo di asta, che viene effettuato sulla base del valore stimato dal Perito nominato dal Tribunale.

Molto spesso le aste vanno deserte e per poter aggiudicare il bene è necessario procedere a più tentativi.

Questo significa che il valore a base d’asta si riduce sempre di più  e molto spesso accade che il bene venga venduto al un prezzo molto inferiore al suo valore di mercato.

Il rischio per il proprietario – debitore è che il ricavato della vendita non riesca a soddisfare i creditori, con la conseguenza che il debitore si ritrovi senza casa e con un residuo debito da pagare.

Vendendo invece l’immobile direttamente, al di fuori del meccanismo delle aste, il debitore può facilmente riuscire a ricavare un prezzo più elevato, magari sufficiente ad estinguere tutti i debiti ed eventualmente a procurargli anche una liquidità aggiuntiva.

A questo proposito va precisato che, anche nel caso in cui la vendita diretta dovesse fruttare una somma inferiore all’ammontare complessivo del debito, il debitore esecutato avrebbe comunque un vantaggio dalla vendita diretta del bene, in quanto potrebbe concludere con la Banca un accordo preventivo c.d. “a saldo e stralcio”.

Molto spesso infatti il debitore riesce a concludere con la Banca, ed in genere con il proprio creditore, un accordo con cui, pagando una somma anche inferiore all’ammontare complessivo del debito, ottiene dal creditore la chiusura completa della pratica, con rinuncia al restante credito e la totale liberazione del debitore.

Questo risultato dell’azzeramento di ogni ulteriore debito non avverrebbe, invece, se l’immobile fosse venduto all’asta ed il ricavato fosse insufficiente ad estinguere l’intero debito, in quanto il debito resterebbe ancora in piedi per la differenza ed il creditore potrebbe sempre pretendere la differenza non percepita ed intraprendere ulteriori iniziative a danno del debitore.

Va però detto che anche la Banca, o in generale il creditore procedente, molto spesso trova conveniente assecondare una vendita diretta del bene, concludendo con il debitore un accordo pre-asta, in quanto questo riduce sensibilmente le sue spese e gli permette di rientrare di una somma di denaro solitamente maggiore di quella che ricaverebbe se l’immobile fosse venduto all’asta.

L’operazione immobiliare di cui stiamo parlando risulta inoltre vantaggiosa anche per l’acquirente, in quanto quest’ultimo riesce comunque a concludere un acquisto ad un prezzo certamente vantaggioso rispetto al normale valore di mercato del bene, senza assoggettarsi all’alea della partecipaziopne ad un’asta, i cui esiti sono sempre incerti.

Chiarito che l’operazione di vendere un immobile pignorato al di fuori della procedura esecutiva, senza attendere l’asta, è vantaggioso un pò per tutti, bisogna tener presente che la procedura esecutiva è particolarmente complessa e presenta molte insidie, per cui, come si diceva prima, è necessario adottare una serie di precauzioni per garantire il buon esito dell’operazione e per mettere al riparo l’acquirente da ogni rischio.

La particolarità della procedura esecutiva immobiliare sta nel fatto che il pignoramento, a differenza dell’iscrizione dell’ipoteca, non garantisce esclusivamente il creditore procedente, ma garantisce anche tutti coloro che si insinuano nella procedura anche successivamente, fino all’estinzione della procedura stessa.

Di conseguenza qualsiasi creditore, anche per un credito che non risulta in nessun pubblico registro, può insinuarsi nel pignoramento in qualsiasi momento sino alla sua chiusura, anche dopo la stipula di un eventuale atto di compravendita del bene pignorato, e può avvalersi del pignoramento come se fosse stato da lui compiuto.

Tuttavia è possibile raggiungere il risultato prospettato adottando opportune cautele.

Per la buona riuscita dell’operazione si adotta nella prassi  una delle seguenti alternative:

Prima di giungere però ad una qualsiasi di queste due conclusioni occorre seguire un percorso ben preciso che consenta di preparare tutte le condizioni necessarie.

Innanzi tutto va detto che l’operazione non può avere inizio senza una contrattualistica idonea. Il proprietario esecutato, magari con la collaborazione di professionisti specializzati per questo tipo di operazioni, raccoglieranno una proposta di acquisto a condizione che si verifichino entro un certo termine tutti i presupposti per la stipula di un contratto che lo garantisca pienamente.

Ottenuto il consenso di tutti i creditori, con l’accettazione della proposta transattiva, si potrà procedere alla stipula dell’atto di compravendita dell’immobile esecutato con una delle due modalità innanzi accennate.

In primo luogo si potrà dunque optare per la stipula dell’atto di compravendita innanzi al Giudice dell’Esecuzione, ed a tal fine occorrerà presentare al Giudice un’istanza per la fissazione di un’udienza straordinaria per la comparizione di tutte le parti davanti a sé, insieme al Notaio incaricato del rogito, al fine di stipulare l’atto di compravendita contestualente all’ottenimento del provvedimento giudiziale di estinzione della procedura esecutiva, con ordine di cancellazione della trascrizione del pignoramento, in virtù della contestuale rinuncia di tutti i creditori agli atti della medesima.

In altri termini l’acquirente pagherà direttamente ai creditori la parte di prezzo necessaria per estinguere i debiti, secondo quanto concordato preventivamente con l’accordo transattivo tra creditori e debitori; questi ultimi depositeranno contestualmente la loro rinuncia agli atti della procedura esecutiva ed il giudice dell’esecuzione, verificato il deposito dell’atto di rinuncia da parte del creditore procedente e di tutti gli eventuali creditori intervenuti, dichiarerà l’estinzione del procedimento di esecuzione, ordinando la cancellazione della trascrizione del pignoramento.

A questo riguardo va precisato che il suddetto provvedimento giudiziale non determina l’estinzione definitiva della procedura esecutiva, in quanto il provvedimento in parola è suscettibile di reclamo al Collegio ai sensi dell’art.630 C.P.C. da parte del debitore o del creditore pignorante ovvero degli altri creditori intervenuti fino a qual momento.

Solo decorsi i venti giorni utili ai fini dell’opposizione suddetta la procedura esecutiva potrà dunque considerarsi definitivamente estinta e si potrà procedere in concreto alla cancellazione del pignoramento presso i Registri Immobiliari.

C’é da dire che quest’ultima eventualità, pur possibile in teoria, nella realtà non potrà verificarsi se si è avuto cura di coinvolgere nell’operazione tutti i soggetti legittimati ad impugnare il provvedimento di estinzione della procedura esecutiva, se cioè si è avuto cura ri raccogliere il preventivo consenso all’estinzione della procedura ed alla cancellazione del pignoramento non solo del creditore procedente, ma anche di tutti gli altri creditori intervenuti.

Qualora non ci fossero tutti i presupposti per seguire la procedura innanzi indicata, o rimanessero margini di dubbio sulla definitiva estinzione della procedura esecutiva nonostante il pagamento dei creditori effettuato contestualmente all’atto di compravendita in presenza del Giudice dell’Esecuzione, si può optare per la soluzione alternativa innanzi prospettata, ossia per la stipula dell’atto di compravendita condizionato alla definitiva estinzione della procedura esecutiva, con affidamento delle somme al notaio rogante ai sensi della legge 4 agosto 2017 n.127.

Quest’ultima soluzione appare certamente più indicata, e forse l’unica realisticamente praticabile, quando le procedure esecutive sono pendenti presso Tribunali di grandi dimensioni, ove appare più difficile riuscire a concordare con la Cancelleria e con il Giudice dell’Esecuzione la contestualità delle operazioni innanzi prospettate nella prima alternativa.

Adottando la soluzione dell’atto condizionato, si procederà alla stipula di un atto di compravendita del bene sottoposto alla condizione sospensiva dell’estinzione definitiva della procedura esecutiva, senza reclamo ai sensi dell’arto 630 , comma 3, c.p.c..

Il prezzo della compravendita, per la parte necessaria ad estinguere tutti i debiti ed a coprire tutte le spese necessarie, verrà affidato al Notaio rogante mediante deposito su apposito “conto corrente bancario dedicato ai sensi della legge 4 agosto 2017 n.127”, con l’incarico di pagare ai vari creditori la somma preventivamente concordata con la parte venditrice solo quando si sarà verificata la definitiva estinzione della procedura esecutiva in assenza di alcun reclamo ai sensi dell’art. 630 CPC.

I creditori, a questo punto, confidando sulla disponibilità da parte del Notaio delle somme necessarie ad estinguere il proprio credito, potranno presentare in Tribunale la rinuncia agli atti della procedura esecutiva e conseguentemente il Giudice dell’Esecuzione potrà disporre l’estinzione della procedura esecutiva e la cancellazione del pignoramento.

Decorso il termine per l’opposizione ai sensi dell’art. 630, comma 3, CPC, e divenuta pertanto definitiva ed inoppugnabile la chiusura del pignoramento, il Notaio provvederà ad eseguire i pagamenti concordati nei confronti dei creditori e ad effettuare la cancellazione della trascrizione del  pignoramento, versando l’eventuale somma residua al venditore, dopo aver decurtato tutte le spese necessarie per gli adempimenti di legge.

A questo punto, avendo stipulato una compravendita soggetta a condizione sospensiva, per definire ogni aspetto della procedura, occorrerà stipulare un atto ricognitivo di avveramento della condizione sospensiva, al fine di annotare a margine della trascrizione della vendita condizionata l’avveramento della condizione e dare atto dell’intervenuto definitivo trasferimento del bene.

La stipula di tale atto ricognitivo potrà essere agevolata inserendo nell’atto di compravendita condizionata una procura speciale da parte del venditore all’acquirente affinché quest’ultimo, eseguito ogni pagamento previsto, provveda a stipulare tale atto anche in rappresentanza della parte venditrice e ad effettuare il relativo annotamento.

In questa nostra breve chiacchierata abbiamo solo accennato a problemi complessi ed a soluzioni molto articolate, che richiederebbero certamente un maggiore approfondimento.

A conclusione di essa, ed in risposta anche alle domande che ci eravamo posti all’inizio, possiamo tuttavia ribadire che la vendita diretta di un immobile sottoposto a pignoramento è possibile e pienamente lecita, che si può realizzare nella massima sicurezza per tutti i soggetti intervenuti e che essa può rappresentare una soluzione conveniente sia per il venditore sottoposto a procedura esecutiva che per i creditori e per lo stesso acquirente.

Tutto ciò però a condizione, non ci stancheremo mai di ripeterlo, che il tutto sia guidato sin dall’inizio da professionisti esperti della materia.